曾劲：房地产的形势和判断

北京北辰集团总经理

    在我展开我的发言之前，我特别赞同新加坡的周总的很多观点和很多感受。这些感受不但是外资企业有的，我想我们内资企业也有，甚至在某些方面我们的感受更深一些，说一点感觉吧。很抱歉就是今天我接到今天来的时间很短，所以没有来得及确定题目，我到底讲什么。李总说就是什么东西大家最关心，什么东西作为我本人最关心大家互相沟通沟通，效果会很好，所以我也是延续刚才第一位所长的发言，还是讲讲房地产的形势和判断，完全是作为一个个人的考虑来说，今天咱们也有很多的媒体记者在这，也不知道媒体的报道方式和范围，当然很欢迎媒体参加房地产的活动，但是有一些说法和言论在报道的时候，希望能够稍微的注意一下。

　　“拐点”，我觉得现在好像是一个非常时髦的词。本来，在2007年这个词一直没出现，正好12月份我到美国，在美国看到了这个词，这个词来源于中国，中国的房地产市场有很强的舆论说出现了拐点，所以我立刻查了很多方面的信息，也发现这个信息首先的提出是我们的房地产企业提出来的，所以我更是非常的奇怪。回来的时候，想跟大家交流交流拐点到底怎么理解这个问题？

　　首先，从经济学的角度什么叫拐点？可能因为我不是学经济学出身的，我是从工程出身的。我理解拐点有几层含义，第一步层是任何一个事物发生变化如果把它描述成曲线的话，它的斜率发生变化叫拐点。

　　另外一个斜率如果从负的变成正的或者由正的变成负的也叫拐点，当然后边的观点的含义更加深刻了。如果房地产是个产业，如果房地产的价格是一个商品的价格， 那么他在发展过程中在他的生命周期里肯定有一个过程期，正常情况下，咱们分析成为四个周期。导入期，成长期，发展期，衰退期。

　　导入期，是一个行业刚刚建立的时候。

　　成长期，是需求远远超过供给，行业还很不健全，价格很不稳定，忽高忽底的时候。总的来讲的产业的总量是大幅度的增长，产业的投资总额也是大幅度的增长。

　　到了发展期，这些指标都趋于平稳。

　　再之后才是个衰退期，然后在新的台阶上才有一个新的经济增长周期和产品的发展周期。

　　在这里面有三个拐点，第一个拐点是从导入期到成长期的拐点，第二个拐点是从成长期到发展期的拐点，第三个拐点是从发展期到衰退期的拐点。

　　我觉得现在我们大家一提拐点都很悲观觉得好像这个拐点，我理解大家可能认为的都是到衰退期的拐点，行业要掉下来了，价格完全是由正向增长完全变成了负向增长。到底是哪个拐点？这个我想最后分析完了只有，再把我个人的一些想法跟大家说一说。我觉得咱们先把这个问题先抛开。这个拐点指的是什么？现在大家说的拐点是指什么拐点？是不是真的到了拐点的时候？

　　就拐点问题进行讨论的时候，我觉得我们可能要考虑四个方面的关系，这四个方面的关系，如果我们都考虑得很成熟很清楚，可能从每个人的角度都会有结论，说这到底是拐点还不是拐点是什么样的拐点。

　　第一个关系，就是房地产行业全国水平和大城市房地产业的关系。

　　第二个关系，是应该考虑一下，从全国宏观经济和房地产这个产业经济的关系。

　　第三个关系，就是中大城市里面，或者是局部地区在特定的历史阶段相当长的时间内有一些重大政策利好和产业发展的关系，和这个区域的产业的发展的关系。

　　第四个，就是供需矛盾和价格的关系。

　　第一个是全国水平和大城市的关系。房地产行业，在世界范围内表现出来的特点从某种意义上不是国家和国家的关系，而是城市和城市的关系，往往城市的房地产特点是很相似的，而国家水平之间看似差别很大但城市和城市之间往往能够找到共同点，因为房地产的特点决定了这些因素。

　　土地，不可再生的，当时现在也有政策是需要的，比如说复垦的，或者说是土地再生，这都是一些利用技术的手段尽可能的把一些不可利用的土地变成可利用的土地的一些办法。但是，作为整个地球来讲，作为我们的生存空间来讲土地应该是不可再生的，房地产也是不可移动的。除非用极特殊的办法可以把一个古庙移200米，300米，挪到另外一个地方。99.9%的房地产都是不可移，所以土地不可再生房地产不可移动，决定了它的消费群体在这个范围内的消费模式是往往可以找到共性的。拿北京来说北京的GDP水平和全国的GDP水平其实差别是很大的。如果要拿北京来说中国或者是拿中国来说北京其实从很多方面都是很难找到完全一致的答案，全国的GDP水平接近两千到三千美金之间，北京的GDP水平昨天刚开完北京市的改革发展工作会，北京的目标2008年八千美金。八千美金的属于和两千到三千美金的水平是完全是在两个发展阶段。