李玲博士：看未来房地产形势

北京龙太集团CEO华本俱乐部的总顾问

　　主持人：李博士曾经担任国土资源部土地所的所长，也是中国土地法的起草人之一，对土地开发有很强的理论功底，有很丰富的经验。

　　李玲：今天下午听的几位专家讲的，看这个房地产形势，开发商和每个地方的政府或者是老百姓都很关注这个问题，当然我也关注这个问题，我就三个问题和大家交流一下，第一个问题就是房地产形式，第二个问题就是看一下对天津开发商，或者是天津的房地产的看法。第三个再谈一下一级开发。

　　第一个问题就是对房地产的关注目前的形势。对我们国家的房地产这些年的正式变化，到现在谈这个事情，我们要判断我们房地产的形势或者是一个地区的房地产形势，我认为一定要把我们的产业，放在国民经济形势上看。这一届政府是从2004年非典过后开始调控房地产，在这个过程主要是我们国家的固定资产投资规模过大，所以从政策角度上调整了，实际上开始并不是由房价，那是随着国家的调控越进行越深入，我们的固定资产也没有调控下来到现在还是很高，反而到现在房价更高。我们知道在我们国家政策中社会制度，政府对房地产的定位我们一定要清楚。我认为到现在为止，从政策的角度，首先是解决制度问题，所以说我们因为这个房地产从真正来讲有这个产业的时候应该是在1991年之后兴起的。这十几年来经过1992、1993年，这个时候是经过很长时间一直到1998年，1999年过后起来的，到现在为止我们可以看得出来，到去年的时候不但房价涨幅很快，而且通货膨胀问题基本已经很明显了，在这种情况下我们知道，原来不断的逐步的要去调控固定资产投资规模就是担心通货膨胀。从政府制定者来讲是最不愿意看到的问题。假设，在一个产业或者是整个国民经济之间做政策趋势的时候我想任何一个作为执政者来说都知道怎么治理政策，所以他不愿意看到这一点。而且房地产整体来讲都会控制价格的时候，大家如果是做房地产比较早的，可能对1992年、1993年进行的调控造成的后果记忆犹新，这也是最不愿意看到的。所以说我们现在看到我们的房地产的形势的时候我们认为从中央政府一定要千方百计的抑制房地产价格的过快增长，而且这几年来这个政策是逐步的控制，但是没达到这个目的，我想这次肯定要达到这个目的。

　　第二个，在分析我们房地产的形势的时候，我认为最近几个政策对我们很有帮助，一个政策就是最近国务院出台的，这个实际上来讲是我们从学术界角度讲，开始讨论经济学，我们提出来了，但是没有上升到政府按照政策的方式来提出这个问题，在这个政策，大家细细体会的话，实际上本身也是机遇和挑战并存的。

　　第一现在就是堵住了城市居民到农村去买房子的倾向，在一些城市周围相当有一部分人，很多的，比如说在北京郊区是在几年前在稍微远一点的郊区相当多的这部分人。

　　另外一个，在这个政策里又制定了，我们的土地的开发问题，一个月到两个月之间如果不开发的话要收20%的附加费用。这个地要尽快开发出来，这个是对其他开发商买土地的一个机会。像这个对我们来讲前几年，很多开发商特别是大量开发商在这块持有土地，这是机会。

　　所以我们下一步要了解房地产开发的形势怎么看法我认为还考虑的问题是城市性的差别，一般来讲这次调控在很大程度上要抑制投资性的房地产需求，要鼓励、满足、加大居住性的需求，要达到这样的目的，所以说从政府采取对政策来讲的话，他不愿意让房地产下滑这个工作，而且我们经济发展的形势落后，从居民的购买能力，从大量的民工进入城市需求来看，这部分的需求是很刚性的。政府还要考虑农民工进城打工居住问题，因为城市的经济发展，它的城市化是不可逆转的趋势。所以说综合来看，从总体上政府这次采取的措施，对投资性的这部分房地产你的价格上涨，上涨幅度需要停下来，降下来。对于居住供应要有保证。所以我认为我们不要去担心房价会一下子下来，即使有拐点也不要怕，当然在这种情况下我们下面对我们开发商来讲在招投标的时候，或者是在判断购买房价的时候要理性。