陈国强：2008年国家房地产宏观走势分析

　　北京大学房地产研究所所长、博士，资深房地产研究专家

　　非常高兴，在这里和大家就房地产的市场形式讲下交流，年底的会议比较多，最近参加过不少若干公司的会。实际上这些会，一个共同的主题就是涉及到房地产市场是不是出现拐点的问题，我个人不认同这样的判断，我想首先提出拐点说法的王石，大家有兴趣可以看他的个人博客，他个人对于这个问题的说法显然也有变化。

　　对于未来我们市场的发展，我个人的基本判断是四个字，"利润倾向"，我们为什么要谨慎，我想主要是从短期的角度，从当前的市场状态，特别是当前比较普遍的市场观望这种氛围，还有日益收紧的政策环境，特别是金融信贷的政策的变化。为什么我们是热观，这个主要是从房地产行业中长期发展的角度，从宏观经济持续、加快增长的角度，我们没有理由对房地产这样的一个行业对整体经济带动性相当强的这个行业产生悲观，到二线三线城市，特别是像天津这个处于明显上升倾向的城市，我们有更多的理由表示乐观。

　　具体来说，我们从几个侧面、角度来判断、观察我们国家房地产市场，特别是住宅市场未来的发展，有几点意见想和大家来交流。

　　第一，大家也都看到了，未来我国住宅市场，会形成一个双轨制的模式，2008年，将会成为保障性住房的新年，我们都知道去年8月份，随着国务院24号文件的出台，以及10月份十七大报告对年终住房和住房保障制度的进一步的认识，未来我国住宅发展速录应该是非常清晰的，住宅市场会出现一个双轨制的模式，可以说是确定无疑。这方面大家也很清楚，24号文件明确的思路，可以是回归到了1998年国务院发出一个23号文件，文件名称是"国务院关于深入住房思路改革的决定"。这个文件这样一个思路。

　　在23号文件里面，大家都清楚了，在明确了一个在我国推行住房分类这样的思路，也就是对城镇居民按照不同的收入状态把居民进行几个分类，对于高收入者提供商品房，通过市场的手段提供商品房，对中低收入提供含有一定住房社会保障性质的经济适用房。另外，对于最低收入者提供含有较多社会保障的廉租，这个我想在23号文件里是非常明确的。

　　24号文件，去年8月的24号文件，我说它绝不是对于23号文件的一个简单的回馈或者是简单的重复。为什么我们这样判断？

　　因为，首先这个重点变化，我们知道过去23号文件，它的政策重点是经济适用房，现在24号文件里强调的廉租住房，在保障对象上我们知道过去强调重点的保障对象是中低收入的，现在是城镇低收入住房者的。在保障形式上，过去我们23号文件里边，明确的是要通过大规模的开发经济适用房这样的办法来满足城市中低收入家庭的住房问题，24号文件里，大家知道是改成以货币补偿和实物配租相结合，特别是以货币组成的办法来解决城镇低收入人群的住房问题。

　　在住房的保障标准上，过去我们强调的是经济适用房项目和普通的商品房在户型方面没有大的差异。现在24号文件，格外强调50、60这样一个户型标准，现在的北京廉租住房的伊始户现在明确了是35平米，二手户是45平米，这些在户型标准上有非常明确的要求。